När par går skilda vägar kan bodelningen ibland dra ut på tiden. Det kan leda till problem, särskilt om den ena parten vägrar samarbeta och på så sätt sätter den andra i en ekonomiskt svår situation. En vanlig fråga är då om det går att använda samäganderättslagen för att tvinga fram en försäljning av gemensamma tillgångar, som ett hus eller en lägenhet, innan bodelningen är avslutad. I den här artikeln går vi igenom hur samäganderättslagen kan fungera som ett verktyg vid utdragna bodelningar och hur den förhåller sig till reglerna i äktenskapsbalken.
Inledning
Att kunna dela upp och sälja gemensamma tillgångar är ofta en viktig del av att gå vidare efter en skilsmässa. För många kan det vara avgörande att få ut sin del av värdet i bostaden eller andra gemensamma tillgångar för att kunna bygga upp en ny ekonomisk tillvaro.
Tyvärr händer det att den ena parten försöker förhala bodelningen av olika skäl, vilket kan skapa frustration och ekonomiska problem. Lagens regler ger vissa möjligheter att hantera detta, men de är inte alltid tillräckliga. Ett alternativ som ibland förbises är att använda sig av samäganderättslagen för att påskynda processen genom att ansöka om försäljning på offentlig auktion.
I den här artikeln går vi igenom när och hur samäganderättslagen kan vara ett användbart verktyg vid en utdragen bodelning.
När kan samäganderättslagen tillämpas?
Samäganderättslagen gäller när två eller flera personer gemensamt äger en fastighet eller lös egendom. Det är bra att känna till att samäganderätt kan uppstå även om endast en person är registrerad som ägare, exempelvis vid köp av en bil där endast en ägare kan stå i fordonsregistret.
Lagens huvudsakliga syfte är att lösa tvister mellan delägarna. Om de inte kan enas om hur egendomen ska förvaltas kan en god man utses för att hantera förvaltningen. Om delägarna inte kommer överens om att avsluta samägandet kan en eller flera av dem begära att egendomen säljs på offentlig auktion.
Det enda sättet att stoppa en sådan försäljning är att visa att det finns synnerliga skäl för uppskov. Det kan till exempel handla om att försäljningen skulle medföra en stor ekonomisk förlust på grund av en tillfällig prisnedgång eller att det finns sociala skäl, såsom rätten att bo kvar i en gemensam bostad vid en bodelning.
När två personer är gifta regleras deras ekonomiska förhållanden av äktenskapsbalken. Men vad händer om båda makarna äger viss egendom tillsammans? Kan samäganderättslagen då gälla?
Hur påverkar samäganderättslagen makar?
Samäganderättslagen styr hur egendom som ägs av flera personer gemensamt ska hanteras. I 19 § andra stycket i samäganderättslagen anges att det finns särskilda bestämmelser för makar, vilket kan ge intrycket att lagen inte gäller för gifta par. Faktum är dock att Högsta domstolen har slagit fast att lagen ändå kan tillämpas på makars egendom i vissa fall.
Makar kan sälja gemensam egendom enligt samäganderättslagen
Frågan om huruvida samäganderättslagen ska gälla för makar har väckt en del diskussion. I ett rättsfall från 1990 (RH 1990:122) uttryckte en domare en skiljaktig mening och menade att lagen inte borde tillämpas på giftorättsgods, det vill säga den egendom som makar normalt delar på vid en skilsmässa.
Högsta domstolen har klargjort att samäganderättslagen kan användas även för makars egendom (NJA 1991 s. 234). Det innebär att om två makar äger en fastighet gemensamt, kan en av dem begära att fastigheten säljs enligt reglerna i samäganderättslagen, även om de fortfarande är gifta eller ännu inte har genomfört sin bodelning.
I rättsfallet ägde en man och en kvinna två fastigheter gemensamt, men enligt ett äktenskapsförord var deras andelar enskild egendom. Den ena fastigheten innehöll bland annat mannens läkarmottagning, kvinnans hudvårdsklinik och bostadslägenheter. Den andra var en fritidsfastighet.
Trots att en bodelningsförrättare var utsedd ville mannen sälja båda fastigheterna på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Kvinnan motsatte sig detta och menade att en av fastigheterna var deras gemensamma bostad och att hon ville ta över den i bodelningen. Hon ifrågasatte också äktenskapsförordets giltighet och ville ha det ändrat.
Högsta domstolen förklarade att man måste ta hänsyn till regler om övertagande av bostad i en bodelning innan en försäljning kan ske. Därför beslutade HD att försäljningen av hyresfastigheten skulle stoppas, eftersom hustrun hade en giltig invändning om att det var deras gemensamma bostad.
När det gällde fritidsfastigheten ansåg dock HD att hustruns argument inte var tillräckligt starka, och därför kunde den fastigheten säljas på offentlig auktion.
Distinktionen mellan samäganderättslagen och äktenskapsbalken
Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 1991 s. 234 slagit fast att reglerna i äktenskapsbalken, som skyddar den gemensamma bostaden och kräver makens samtycke vid försäljning, normalt går före samäganderättslagens regler om försäljning.
Det innebär att en fastighet som utgör makarnas gemensamma bostad inte får säljas utan den andra makens godkännande. Samtidigt ska inte grundlösa invändningar kunna stoppa en försäljning. Om en make vägrar att ge sitt samtycke kan domstolen pröva frågan och besluta om att försäljning ändå ska ske.
I vissa fall kan även hovrätten avgöra frågan om makesamtycke, även om den inte först prövats av tingsrätten. Det visar ett senare avgörande (RH 2023:10).
När domstolen bedömer om en försäljning ska tillåtas görs en skillnad mellan fastigheter som är gemensamma bostäder och andra fastigheter. Skyddet för bostaden säkerställer att den make som inte äger fastigheten inte kan förlora sitt hem utan att ha en chans att påverka beslutet. Det är en skyddsregel av social karaktär.
För andra fastigheter, till exempel fritidshus, handlar det mer om ekonomi. Reglerna ska säkerställa att den ena maken inte säljer egendom utan att den andra är medveten om det.
När en skilsmässa väl är genomförd är behovet av samråd inte lika viktigt. Om fastigheten inte längre är en gemensam bostad finns det heller inga starka sociala skäl att hindra en försäljning. Detta har även slagits fast i ett avgörande från Solna tingsrätt.
Försäljning av det tidigare bodelad gemensam bostad
Även om ett beslut från tingsrätten inte är vägledande, är Solna tingsrätts beslut i ärendet Ä 7113-17 ändå relevant att uppmärksamma.
I fallet hade en man och en kvinna skilt sig, och en bodelningsförrättare var utsedd för att dela upp deras tillgångar. Kvinnan ägde 99 % av fastigheten, medan mannen ägde 1 %. Ingen av dem bodde där längre, även om kvinnan fortfarande var folkbokförd på adressen. Hon ville sälja fastigheten för att frigöra pengar och ansökte om domstolens tillstånd för försäljning enligt äktenskapsbalken samt om försäljning enligt samäganderättslagen.
Mannen motsatte sig försäljningen eftersom han oroade sig för att kvinnan skulle undanhålla pengarna från bodelningen. Dock gjorde varken han eller kvinnan anspråk på att behålla fastigheten.
Tingsrätten gick igenom frågorna steg för steg och beslutade att kvinnan fick tillstånd att sälja fastigheten och att försäljning enligt samäganderättslagen skulle genomföras. Domstolen ansåg att eftersom paret redan var skilda och ingen av dem bodde kvar, fanns det inget behov av samråd eller skydd för det egna hemmet.
Mannens oro för att köpesumman skulle kunna hållas undan från bodelningen var enligt domstolen inte ett tillräckligt starkt skäl för att neka försäljning eller skjuta upp den.
Även om beslutet inte är vägledande, är det av intresse eftersom det tydligt visar hur en fastighet bedöms när den inte längre fungerar som ett gemensamt hem.
Slutsatser och praktiska råd
Utifrån de rättsfall och regler som har genomgåtts kan några viktiga slutsatser dras om hur fastigheter och annan egendom som ägs gemensamt av makar kan hanteras vid en skilsmässa.
- När gäller samäganderättslagen?
Samäganderättslagen kan tillämpas på fastigheter och lös egendom som makar äger tillsammans, även om de är i tvist och en bodelningsförrättare är utsedd. - När krävs domstolens godkännande?
Om en fastighet omfattas av reglerna i 7 kap. 5 § äktenskapsbalken och kräver samtycke för försäljning, bör den som vill sälja ansöka om domstolens tillstånd enligt 7 kap. 8 § äktenskapsbalken samtidigt som försäljning enligt samäganderättslagen begärs. - Försäljning av annan egendom än det gemensamma hemmet
Om makarna exempelvis äger en sommarstuga eller en övernattningslägenhet, och den inte utgör det gemensamma hemmet, kan försäljning ofta ske med stöd av samäganderättslagen – så länge domstolen också godkänner det enligt äktenskapsbalken. - Vad händer om ingen vill ta över bostaden?
Om varken den ena eller andra parten vill bo kvar i det tidigare gemensamma hemmet talar mycket för att försäljning kan godkännas, eftersom inga sociala skyddsaspekter längre spelar in. - Vad händer om någon motsätter sig försäljning?
Om en av parterna invänder och hävdar att denne vill ta över det tidigare gemensamma hemmet, kommer domstolen i de flesta fall att avslå begäran om försäljning. Ett undantag kan vara om anspråket uppenbart saknar grund.
Sammanfattande kommentarer
Samäganderättslagen kan vara ett användbart verktyg för att sälja gemensam egendom vid en bodelning, men den är ingen garanterad lösning. När det gäller det gemensamma hemmet väger sociala skyddsaspekter ofta tyngre, och domstolen kan neka försäljning om en av makarna vill ta över bostaden. Däremot kan det vara möjligt att sälja andra fastigheter, såsom en sommarstuga eller en övernattningslägenhet. Sociala skyddsregler och ägandeformer är avgörande faktorer vid prövning. Samäganderättslagen kan därmed fungera som ett effektivt verktyg för att påskynda hanteringen av gemensam egendom.