Om den ena sambons hyresrätt omvandlas till en bostadsrätt under sambotiden, ska den då ingå i en bodelning mellan samborna? Det har varit en frågeställning som tidigare varit oklar. Genom en dom från Högsta domstolen den 2 december 2022 har frågan fått ett tydligt svar.
Sambolagen
För att en bostad ska vara samboegendom krävs det i sambolagens mening att det är en gemensam bostad som har förvärvats för sambornas gemensamma användning. Kravet på att bostaden ska vara förvärvad för gemensam användning innebär att rätten till bodelning inte omfattar en bostad som en av samborna förvärvat innan samboförhållandet uppstod, även om samborna därefter nyttjar den som sin gemensamma bostad.
Bakgrund
Bakgrunden till Högsta domstolens avgörande var att kvinnan i det aktuella målet flyttade in i en hyreslägenhet och kom att bo där ensam under fem års tid fram till samboförhållandet inleddes. Året efter att samboförhållandet inleddes ombildades hyresrätten till bostadsrätt och kvinnan blev genom avtal med bostadsrättsföreningen ensam innehavare till bostadsrätten. Samboförhållandet upphörde 12 år efter att det inleddes och det fanns inget samboavtal mellan kvinnan och mannen.
Vid bodelningen kunde kvinnan och mannen inte komma överens i fråga om lägenheten utgjorde samboegendom och därmed skulle ingå i bodelning och en bodelningsförrättare förordnades av tingsrätten. Bodelningsförrättaren bedömde att omvandlingen av hyresrätten till bostadsrätt utgjorde ett nytt förvärv av bostaden och att bostadsrätten därmed utgjorde samboegendom som skulle ingå i bodelningen mellan parterna. Kvinnan skulle därav betala mannen ett belopp motsvarande halva bostadsrättens bodelningsvärde efter avdrag för skulder.
Kvinnan klandrade bodelningsförrättarens beslut till tingsrätten och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att bostadsrätten inte skulle ingå i bodelningen mellan parterna och att hon därför inte skulle betala en bodelningslikvid till mannen. Både tingsrätten och hovrätten bedömde att bostadsrätten inte utgjorde samboegendom och att den därför inte skulle ingå i bodelningen mellan kvinnan och mannen. Hovrätten ansåg som huvuddrag att omvandlingen från hyresrätt till bostadsrätt inte innebar ett nytt förvärv av bostaden. Eftersom kvinnan hade förvärvat bostaden redan innan samboförhållandet inleddes så skulle den därmed inte ingå i bodelningen mellan kvinnan och mannen.
Högsta domstolen
Högsta domstolen började med att peka ut skillnaderna mellan bostadstyperna enligt följande. De rättigheter och skyldigheter som en bostadshyresgäst och en bostadsrättshavare har skiljer sig åt i flera avseenden. Det gäller exempelvis i fråga om besittningsskydd och möjligheterna att bestämma över bostaden. Det finns också andra skillnader, bland annat när det gäller lägenhetsinnehavarens ansvar för lägenhetens skötsel. En i detta sammanhang väsentlig skillnad är att en hyresrätt till en bostadslägenhet inte har något lagligt saluvärde. Hyresgästen får alltså inte överlåta sin bostad mot betalning. Bostadsrättslagstiftningen är däremot utformad med utgångspunkt i att bostadsrätten har ett ekonomiskt värde och att den kan överlåtas mot betalning.
En hyresgäst som i samband med en ombildning ingår ett upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen förvärvar en tillgång som inte existerade före ombildningen och samtidigt upphör hyresrätten. Om en ombildning av en hyresrätt har skett under samboendet är det – åter under förutsättning att bostaden är avsedd att användas gemensamt – fråga om ett förvärv av egendom i sambolagens mening. Det avgörande är att förvärvet av bostadsrätten avser en annan egendom än den tidigare hyresrätten. Det förhållandet att en sambo har förvärvat hyresrätten före samboförhållandet saknar alltså betydelse.
Högsta domstolen tillägger att ett annat synsätt skulle vara svårt att förena med lagstiftningens övergripande syfte.
När kvinnan i detta fall förvärvade bostadsrätten till lägenheten bodde kvinnan och mannen redan där som sambor och de använde därefter lägenheten som sitt gemensamma hem. Det innebär att bostadsrätten förvärvades av kvinnan för deras gemensamma användning och att den därför utgjorde samboegendom enligt 3 § sambolagen och därmed skulle ingå i bodelningen mellan kvinnan och mannen.
Slutsats
En åtgärd som att köpa en bostad, att uppta bostadslån eller att omvandla en hyresrätt till bostadsrätt kan i vissa fall verka som ren ”formalia”. Dessa handlingar rör ofta stora värden och kan därför ge en stor påverkan på de inblandades privatekonomi. Ta därför hjälp av en erfaren jurist med att upprätta behövliga dokument som kan förebygga tvister sambor emellan eller att bedöma följderna av en avsedd åtgärd.