Två statliga utredningar (SOU 2024:38 och SOU 2024:84) föreslår omfattande omregleringar av fastighetsmarknaden i Sverige. Bakgrunden är dels Sveriges säkerhetspolitiska förändringar efter Nato-inträdet 2024, dels den ökande organiserade brottsligheten. Syftet med de föreslagna lagarna är att skydda det svenska totalförsvaret och försvåra för kriminella aktörer att använda fastigheter för brottsliga syften.
1. Bakgrund – säkerhet, försvar och brottsbekämpning
Efter årtionden av nedrustning har den svenska försvarspolitiken förändrats dramatiskt till följd av Rysslands invasion av Ukraina och det försämrade säkerhetsläget i Europa. Sveriges medlemskap i Nato den 7 mars 2024 har medfört att totalförsvaret – det samlade militära och civila försvaret – åter blivit en central samhällsfråga.
Samtidigt har organiserad brottslighet blivit ett allvarligt hot mot samhällets funktioner. Fastigheter används i ökande grad för att tvätta pengar, gömma tillgångar eller bedriva olaglig verksamhet, vilket skapat ett behov av ökad kontroll även på den civila sidan.
Mot denna bakgrund har regeringen tagit initiativ till två centrala statliga utredningar:
- Skärpt kontroll av utländska fastighetsförvärv (SOU 2024:84) – om införande av en ny lag som kräver tillstånd vid vissa överlåtelser och upplåtelser av fast egendom med betydelse för totalförsvaret.
- Digitala fastighetsköp och förköpsrätt vid fastighetstransaktioner (SOU 2024:38) – om återinförande av statlig och kommunal förköpsrätt vid fastighetsköp, där staten främst ska kunna agera i försvarsintresse och kommunen i kampen mot kriminalitet.
Båda syftar till att säkerställa att strategiskt viktiga fastigheter inte hamnar i orätta händer, vare sig det handlar om utländska aktörer med potentiella säkerhetsintressen eller svenska aktörer med kriminella kopplingar.
2. Förslaget om kontroll av utländska fastighetsförvärv
Utredningen föreslår en ny lag som ska träda i kraft den 1 juli 2026. Den innebär att vissa utländska och svenska rättssubjekt måste ansöka om förvärvstillstånd vid överlåtelser eller upplåtelser av fastigheter i Sverige. Lagens tillämpningsområde är brett – syftet är att inga luckor ska kunna utnyttjas för att undgå prövning.
Huvudpunkter i förslaget:
- Förvärvstillstånd krävs vid köp, byte, gåva, fastighetsbildning eller liknande överlåtelser av fast egendom.
- Även paketerade fastigheter, det vill säga bolag vars tillgångar huvudsakligen består av fastigheter, omfattas om förvärvaren får bestämmande inflytande (minst 25 % av rösterna).
- Nyttjanderätter som liknar äganderätt, exempelvis tomträtt eller bostadsarrende, omfattas också.
- Utländska aktörer utanför EES (och svenska bolag med sådant utländskt ägande eller inflytande) måste ansöka om tillstånd.
- Tillståndsmyndighet blir de civilområdesansvariga länsstyrelserna.
- Beslut ska fattas inom 3–6 månader. Ansökan ska avslås om förvärvet kan skada väsentliga totalförsvarsintressen.
- Underlåten ansökan leder till att köpet blir ogiltigt och kan ge sanktionsavgift på 25 000–25 000 000 kronor.
Lagen är medvetet generell och gäller alla fastigheter i Sverige, eftersom ett uttryckligt utpekande av skyddsvärda fastigheter skulle kunna röja sekretessbelagda uppgifter om försvarsanläggningar och strategiskt viktiga platser. Utredningen nämner dock att det i praktiken främst gäller infrastruktur och anläggningar av central betydelse, såsom hamnar, flygplatser, farleder, energianläggningar och andra objekt som bidrar till samhällets funktionalitet och totalförsvar.
3. Förslaget om statlig och kommunal förköpsrätt
Det andra förslaget handlar om att återinföra förköpsrätten – en ordning som fanns i svensk lagstiftning mellan 1967 och 2010. Då hade kommuner rätt att träda in i köparens ställe för att tillgodose samhällsplaneringsbehov, men lagen togs bort för att den ansågs ineffektiv, tidskrävande och kostsam. Nu föreslås ett moderniserat system, med digitala processer och nya syften.
Huvuddrag:
- Förköpsrätten gäller både stat och kommun, men med olika mål:
o Staten: skydda totalförsvarsintressen.
o Kommunen: motverka organiserad brottslighet och oseriösa fastighetsköp. - Anmälan av alla fastighetsförvärv krävs till både beslutsmyndigheten (länsstyrelsen) och den berörda kommunen inom en månad från att köpeavtalet tecknats.
- Alla typer av transaktioner omfattas, även indirekta via bolagsförvärv.
- Varken köpare eller säljare kan i förväg undersöka om förköpsrätt kan komma att användas, eftersom förhandsbesked inte tillåts.
- Om köparen inte anmäler förvärvet riskerar denne sanktionsavgift.
- Beslutsmyndigheten och kommunen ska inom 25 arbetsdagar besluta om granskning, och därefter inom tre månader (eventuellt sex) fatta slutligt beslut.
- Vid förköp träder staten eller kommunen in i köpeavtalet på samma villkor som de ursprungliga parterna, men vissa villkor kan jämkas om de inte kan uppfyllas av det offentliga (till exempel om betalning sker i form av prestationer snarare än pengar).
Syftet är att förhindra att viktiga fastigheter säljs till olämpliga aktörer och att skapa en snabbare och mer transparent process, samtidigt som systemet ska vara svårt att kringgå.
4. Statlig och kommunal tillgång till fastigheter – dagens och framtidens rättsläge
Staten och kommuner kan redan idag få tillgång till fastigheter, exempelvis genom köp, byte eller, vid behov, tvångsförvärv med stöd av expropriationslagen, fastighetsbildningslagen eller plan- och bygglagen.
Sådana tvångsförvärv får dock endast ske för att tillgodose allmänna intressen, annars skulle det strida mot egendomsskyddet i regeringsformen och Europakonventionen.
Den tidigare kommunala förköpsrätten användes bland annat för att underlätta samhällsplanering, bostadsförsörjning, trafiklösningar och kulturhistoriskt bevarande. Den avskaffades 2010 eftersom den ansågs skapa osäkerhet, onödig administration och förseningar i fastighetsmarknaden.
Det nya säkerhetsläget har dock ändrat synen – nu anses behovet av nationell kontroll och brottsförebyggande åtgärder väga tyngre än marknadens effektivitet.
5. Övergripande konsekvenser och reflektioner
De två förslagen innebär en markant ökning av statens och kommunernas kontroll över fastigheter i Sverige. Det rättsliga skyddet för totalförsvaret och den nationella säkerheten skulle stärkas avsevärt, men samtidigt får fastighetsmarknaden ökade administrativa bördor.
Processerna för fastighetsköp riskerar att bli långsammare, mer oförutsägbara och kostsamma. Förslagen går även delvis emot EU:s ambition att minska byråkratin för företag på den inre marknaden.
Även om syftet med förslagen är legitimt – att skydda Sveriges säkerhet och bekämpa gängkriminalitet – innebär förslagen ingrepp i den privata äganderätten och kontraktsfriheten. Lagarna kan skapa osäkerhet och hinder för fastighetsinvesteringar, vilket kan påverka marknaden negativt. I ett förvärrat säkerhetsläge kan dock ökad kontroll och administration vara ett nödvändigt pris för ett starkare totalförsvar.
Sammanfattande slutsats
De två aktuella utredningarna ger uttryck för en tydlig trend mot statlig återreglering av fastighetsmarknaden i Sveriges säkerhets- och försvarspolitiska intresse. Förslagen markerar ett skifte från marknadsfrihet till säkerhetsstyrning. Fastigheter ses inte längre bara som ekonomiska tillgångar utan också som strategiska resurser.
Om lagarna antas kommer svenska fastighetstransaktioner i framtiden ske under betydligt hårdare tillsyn, med ökade krav på anmälan, tillstånd och samarbete med myndigheter. Försvar, säkerhet och brottsbekämpning står i centrum – men till priset av minskad flexibilitet, längre processer och större osäkerhet för både säljare och köpare.