Allmänt om fel i fastighet
En fastighet är felaktig i rättslig bemärkelse om den avviker från den standard som köparen haft rätt att förvänta sig. Vad köparen haft rätt att förvänta sig kan bestämmas utifrån vad som i vid bemärkelse avtalats. Om ingen särskild standard avtalats kan fel ändå föreligga om fastigheten avviker från vad en köpare normalt utifrån omständigheterna, dvs sådant som byggnadens skick och ålder, kan förvänta sig.
Som fel får normalt inte åberopas sådant som kunnat upptäckas vid en besiktning av fastigheten inför köpet. Undersökningsplikten kan dock reduceras eller falla bort om säljaren gett utfästelser eller garantier i olika avseenden.
Om det föreligger fel i fastigheten kan köparen göra påföljder gällande. Oftast är prisavdrag den påföljd som blir aktuell. Prisavdraget ska svara mot skillnaden mellan fastighetens värde i felaktigt respektive avtalsenligt skick. Det är alltså egentligen inte den faktiska avhjälpandekostnaden som är avgörande för att bedöma prisavdragets storlek även om det förekommer att den metoden att beräkna prisavdraget används.
Fel förelåg i fastigheten
I det nu aktuella målet hade köparen gjort ett flertal olika fel gällande. Vad gäller flertalet av de fel som köparen reklamerat ansåg hovrätten att dessa inte med framgång kunde göras gällande. Huvudsakligen ansåg hovrätten att fastigheten i dessa delar inte avvek från vad köparen haft fog att förvänta sig respektive att köparen borde ha upptäckt förhållandena vid en undersökning inför köpet.
Hovrätten kom dock fram till att fel förelåg avseende ett fåtal av de påstådda fel som köparen gjort gällande. Bland annat avsåg felen att ramar till vägguttag var lösa, att kablar till infällda spotlights var felaktiga, att fönster var nedvända och att det inte fanns vattenburen golvvärme i gästhuset trots utfästelse om det.
Ingen rätt till prisavdrag
Köparen hade till stöd för sitt yrkande om prisavdrag åberopat bevisning i form av värderingsutlåtanden över hur fastighetens marknadsvärde skulle ha påverkas om den ansågs felaktig i samtliga avseenden som gjorts gällande i målet.
Hovrätten konstaterade att eftersom domstolen kommit fram till att fastigheten endast i ett fåtal avseenden var felaktig kan utlåtandena inte läggas till grund för bedömningen av prisavdragets storlek.
I förhör hade framkommit att kostnaden för att åtgärda fel i form av nedvända fönster skulle kosta cirka 20 000 kr. I övrigt hade köparen endast åberopat en egen sammanställning över uppskattade avhjälpandekostnader. Domstolen ansåg inte att denna kunde ligga till grund för en bedömning av prisavdragets storlek. Inte heller ansåg domstolen att omständigheterna var sådana att domstolen kunde göra en skälighetsuppskattning.
Eftersom köparen endast styrkt en avhjälpandekostnad om 20 000 kr ansåg hovrätten att prisavdraget var ringa i förhållande till fastighetens värde. Det var därför inte visat att felen skulle ha påverkat marknadsvärdet. Prisavdrag kunde därför inte utgå.
Ingen rätt till prisavdrag
Den som gör gällande fel i fastighet har bevisbördan både för att ett visst fel föreligger och att felet är sådant att det påverkar marknadsvärdet. Det krävs att köparen åberopar utredning som ger stöd för påverkan på marknadsvärdet. Gäller det ett flertal olika fel bör köparen inte nöja sig med att åberopa endast ett värderingsutlåtande utan även underlag för avhjälpandekostnaden avseende respektive fel eller motsvarande.