Du som är beställare eller entreprenör och tycker att en besiktning blivit fel kan begära en ny prövning, en så kallad överbesiktning. Det är ett snabbt och praktiskt sätt att få en andra bedömning, men reglerna är få och det finns fallgropar. Det du skriver i din begäran kan bli avgörande. Här går vi igenom hur överbesiktning fungerar och vad du bör tänka på.
Vad är en överbesiktning?
Den som bygger enligt standardavtalen AB 04 eller ABT 06 känner till besiktningen. En besiktningsman går igenom arbetet och bedömer om det är gjort enligt avtalet. Ibland blir en av parterna missnöjd med resultatet. Entreprenören kan tycka att arbetet borde ha godkänts. Beställaren kan tycka att besiktningsmannen missat allvarliga fel.
Då finns överbesiktning. Enligt kapitel 7 § 6 i avtalen får båda parter begära att besiktningen prövas på nytt. Prövningen gäller de frågor som ledde till begäran, till exempel om arbetet ska godkännas eller om det finns fel. Resultatet ersätter den tidigare besiktningen i de delar som prövats.
Tidsfristen är viktig. Begäran ska vara skriftlig och lämnas inom tre veckor från att du fått besiktningsutlåtandet. Missar du fristen förlorar du möjligheten.
Snabbt och kunnigt, men inte slutgiltigt
Överbesiktning går oftast betydligt fortare än en rättegång eller ett skiljeförfarande. Det spelar stor roll för en entreprenör som väntar på att arbetet ska godkännas och lämnas över. Prövningen görs ofta av en nämnd med både jurister och tekniker, så kunskapen finns på plats. I många fall räcker överbesiktningen för att lösa tvisten.
Men det finns nackdelar. Utlåtandet är inte bindande. Den som är missnöjd kan gå vidare till domstol eller skiljenämnd. Utlåtandet väger dock ofta tungt som bevis. Dessutom får varje part normalt betala sina egna ombudskostnader, oavsett hur det går. Reglerna om kostnader gäller bara nämndens arvode.
Ett förfarande med få regler
I en vanlig rättegång styr parterna vad som ska prövas, och det finns tydliga regler för hur processen går till. För överbesiktning finns nästan inga sådana regler. Nämnden bestämmer själv hur arbetet ska läggas upp, helst i samråd med parterna. Ofta börjar det med ett planeringsmöte.
Förfarandet påminner om ett skiljeförfarande, men är mindre formellt. Nämnden kan hämta vägledning från lagen om skiljeförfarande och ibland från rättegångsbalken. En viktig gräns finns dock: nämnden får bara pröva sådant som en besiktningsman kan besluta om. Frågan om vad som krävs för att ett fel ska anses åtgärdat ligger till exempel utanför.
Kan man ändra sig på vägen?
Här blir det knepigt. Får den som begärt överbesiktning ändra sina krav under resans gång? Svaret är att det är oklart. Vissa menar att begäran är bindande, eftersom avtalet säger att det är ”de frågor som föranlett” överbesiktningen som ska prövas. Andra jämför med skiljeförfaranden, där ändringar ofta är tillåtna om det sker i rimlig tid och motparten får chans att svara.
I praktiken gör olika nämnder olika bedömningar. Därför är det klokt att skriva begäran så heltäckande och tydligt som möjligt från början.
Den part som inte begärt överbesiktning får säga vad den tycker om motpartens krav. Men vill den parten ha egna ändringar prövade måste den själv begära överbesiktning. Nämnden får heller inte på eget initiativ ta upp frågor som ingen har begärt.
Vad räknas, och vad räknas inte?
Överbesiktningen är en omprövning av den tidigare besiktningen. Utgångspunkten är därför läget vid den besiktningen. Fel som åtgärdats efteråt ska inte räknas in. Nya fel som dykt upp senare hanteras i stället enligt reglerna om dolda fel eller fel under garantitiden.
Däremot får nämnden i regel ta hänsyn till nytt material, till exempel ett sakkunnigutlåtande som tagits fram efter besiktningen, om det gäller en fråga som redan finns med. Nämnden kan också i princip själv skaffa underlag, men bör hellre be parterna komma in med det som behövs. Det skyddar nämndens opartiskhet.
Våra bästa råd
- Håll koll på treveckorsfristen.
- Formulera begäran noggrant och fullständigt. Räkna inte med att kunna komplettera senare.
- Ta upp frågor om hur förfarandet ska gå till tidigt, gärna på planeringsmötet.
- Är du beställare: se till att besiktningsmannen gör ett noggrant jobb och skriver tydliga anmärkningar. Det är den tidigare besiktningen som blir grunden för prövningen.
Den goda nyheten är att de flesta överbesiktningar går smidigt. Den informella formen ger utrymme för bra dialog mellan nämnden och parterna. Men med rätt förberedelser ökar du dina chanser att få den prövning du vill ha.
Niclas Elison
